اخذ به شفعه چیست؟
اخذ به شفعه چیست؟ این پرسش برای بسیاری از افرادی که در معاملات ملکی یا شراکت‌های املاک حضور دارند مطرح میشود. اخذ به شفعه در حقوق ایران یک ابزار قانونی و فقهی است که به شریک ملک اجازه می‌دهد سهم فروخته‌شده شریک دیگر را تملک کند و مانع ورود شریک ناخواسته شود. این نهاد حقوقی با وجود قدمت بالا، هنوز هم در دعاوی ملکی اهمیت ویژه‌ای دارد و حتی در موارد متعدد در مشاوره‌های حقوقی نیز به‌طور گسترده مورد استفاده قرار می‌گیرد. همچنین نقش آرای وحدت رویه در مورد اخذ به شفعه در شفاف‌سازی این نهاد حقوقی بسیار پررنگ است. در ادامه، این موضوع را با زبانی ساده و کاربردی بررسی می‌کنیم.
اخذ به شفعه در قانون مدنی
اخذ به شفعه در قانون مدنی ایران در مواد 808 تا 824 تعریف و توضیح داده شده است. قانونگذار این حق را برای جلوگیری از ضررشریک باقی‌مانده وضع کرده است. مطابق قانون، هرگاه مال غیرمنقول مشاع میان دو نفر باشد و یکی از آن دو شریک سهم خود را بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت همان قیمت، حصه فروخته‌شده را تملک کند. قانون مدنی این فرآیند را «اخذ به شفعه» نامیده و آن را به عنوان حق فوری، مالی و عینی معرفی میکند. وجود آرای وحدت رویه در مورد اخذ به شفعه نیز در تفسیر صحیح این مواد کاربرد مهمی دارد.
شفیع در اخذ به شفعه کیست؟
شفیع همان شریک باقی‌مانده‌ای است که پس از فروش سهم شریک دیگر، حق دارد سهم فروخته‌شده را از خریدار تملک کند. شفیع باید مالک مشاع باشد و این مالکیت باید نسبت به مال غیرمنقول تحقق داشته باشد. شفیع تنها در صورتی می‌تواند اقدام به اخذ به شفعه نماید که تمامی شرایط قانونی کامل باشد و او آمادگی پرداخت ثمن معامله را به خریدار داشته باشد. در بسیاری از دعاوی، وکلای باتجربه در نقش نماینده شفیع، به‌صورت تخصصی این مسیر را پیگیری می‌کنند.
شرایط اخذ به شفعه چیست؟
در قانون مدنی برای ایجاد حق شفعه چهار شرط اصلی پیش‌بینی شده که در ادامه نسخه بازنویسی‌شده و ساده‌شده آنها ارائه میشود:
وجود مال غیرمنقول مشاع
حق شفعه فقط در اموال غیرمنقول و صرفاً هنگامی ایجاد میشود که مالکیت به‌صورت مشاع وجود داشته باشد. شراکت باید نسبت به زمین یا ملکی که اعیانی روی آن بنا شده است وجود داشته باشد. اگر افراد فقط در اعیانی شریک باشند اما زمین متعلق به آنان نباشد، حق شفعه شکل نمی‌گیرد. برای نمونه در زمین وقفی که دو نفر فقط بنایی ساخته‌اند، با فروش سهم یکی از آنها حقی برای دیگری ایجاد نمی‌شود. ماده 809 همین موضوع را تأیید میکند و عدم شمول حق شفعه نسبت به بنا و درخت بدون زمین را تشریح می‌نماید. قانونگذار اما در ماده 810 استثنایی قائل شده و مقرر داشته که اگر دو ملک در ممر یا مجرای مشترک شریک باشند، هرچند در خود زمین شریک نباشند، حق شفعه وجود دارد. مانند دو واحد مسکونی که تنها در راه عبور مشترک‌اند.
مال غیرمنقول مشاع باید فقط میان دو نفر مشترک باشد
حق شفعه تنها زمانی به وجود می‌آید که ملک بین دو شریک تقسیم شده باشد. تعداد شرکا باید در زمان فروش دقیقاً دو نفر باشد. افزایش شرکا پس از فروش، مانند زمانی که یکی از شرکا فوت کند و چند وارث داشته باشد، موجب از بین رفتن شفعه نمی‌شود. ملاک، وضعیت در لحظه وقوع بیع است.
مال غیرمنقول باید قابل تقسیم (افراز) باشد
حق شفعه در املاک غیرقابل‌افراز وجود ندارد. تشخیص قابل‌افراز بودن ملک در مرحله نخست بر عهده اداره ثبت محل می‌باشد و چنانچه جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، دادگاه آن را بررسی میکند. اگر ملک غیرقابل‌افراز باشد، حق شفعه ایجاد نخواهد شد.
فروش سهم شریک به‌صورت بیع
حق شفعه فقط در صورتی شکل می‌گیرد که شریک سهم خود را بفروشد، به عبارت صحیح تر فقط در عقد بیع وجود دارد، نه اینکه از طریق صلح، هبه، معاوضه یا مهریه انتقال دهد. شفعه از احکام ویژه عقد بیع است و تنها زمانی فعال میشود که انتقال سهم در قالب فروش انجام شده باشد.
نکات مهم اخذ به شفعه
اخذ به شفعه مجموعه‌ای از قواعد فقهی، حقوقی است که اجرای دقیق آن نیازمند توجه به نکات متعدد است:
- حق شفعه یک حق مالی است و قابلیت ارث و اسقاط دارد.
- حق شفعه «حق عینی» است و نیازی به الزام خریدار به انتقال ندارد.
- اخذ به شفعه یک «ایقاع» است و تنها با اراده شفیع برقرار میشود.
- مبنای حق شفعه جلوگیری از ضرر شراکت ناخواسته است.
- اخذ به شفعه ایقاع معوض است و شفیع باید ثمن معامله را بپردازد.
- شفعه با پرداخت ثمن و اراده تملک محقق میشود و نیازمند تشریفات اضافی نیست.
- اخذ به شفعه وابسته به صحت بیع بوده و بر بیع باطل قابل اجرا نیست.
- میان ثمن نقد و نسیه تفاوتی نیست و شفیع باید مبلغ مقرر را بپردازد.
- اگر ثمن مال غیرنقدی باشد، قیمت زمان اجرای شفعه ملاک خواهد بود.
نمونه دادخواست اخذ به شفعه
در دعاوی مربوط به اخذ به شفعه، دادخواست باید دقیق و مستند تهیه شود و معمولاً وکلای متخصص امور ملکی با تجربه در این پرونده‌ها، بهترین الگو را ارائه می‌دهند. در دادخواست، مشخصات ملک، بیع انجام‌شده، اثبات قابلیت افراز و اعلام اراده به اخذ به شفعه ذکر میشود و سپس خواهان، الزام خوانده به تنظیم سند و تحویل ملک را مطالبه میکند.
نمونه رأی اخذ به شفعه
در تشریفات دعوای اخذ به شفعه، ارائه گواهی قابل‌افراز بودن ملک الزامی است. اگر خواهان این گواهی را ارائه نکند، دعوا قابل استماع نخواهد بود. در رأی نمونه، دادگاه با استناد به ماده 808 و ماده 2 آیین دادرسی مدنی، درخواست اخذ به شفعه را به دلیل نبود گواهی اداره ثبت مردود اعلام کرده است. این رأی نمونه نشان می‌دهد که اخذ به شفعه بدون احراز امکان افراز ملک قابل اعمال نیست.
تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه
حق شفعه همان امکان و اجازه قانونی برای تملک سهم فروخته‌شده است؛ اما اخذ به شفعه یعنی اجرای عملی این حق. حق شفعه نمی‌تواند فقط نسبت به بخشی از ملک اعمال شود و شفیع باید کل سهم فروخته‌شده را تملک کند. با اجرای اخذ به شفعه، تمامی معاملات قبلی و بعدی که خریدار روی ملک انجام داده باطل میشود و شفیع مالک سهم فروخته‌شده خواهد شد.
جمع‌بندی
اخذ به شفعه یکی از ابزارهای مهم حقوق مدنی در معاملات ملکی است که از ورود شریک ناخواسته جلوگیری میکند و حقوق شریک باقی‌مانده را حفظ می‌نماید. این نهاد حقوقی با وجود قدمت، همچنان در دعاوی ملکی بسیار کاربردی است و بهره‌گیری از دانش حقوقی متخصصانی مانند محسن افشاری در اجرای صحیح آن ضروری است. همچنین وجود رای وحدت رویه در مورد اخذ به شفعه نقش مهمی در یکسان‌سازی تصمیمات قضایی داشته و راه را برای اجرای دقیق‌تر این حق فراهم کرده است. با شناخت کامل شرایط، آثار و نکات مهم این نهاد، می‌توان از آن به عنوان ابزاری مؤثر در حل اختلافات ملکی استفاده کرد.
سوالات متداول
آیا اخذ به شفعه ایقاع است؟
بله. اخذ به شفعه یک عمل حقوقی است که تنها با اراده شفیع تحقق می‌یابد. شفیع با اعلام قصد تملک و پرداخت بهای معامله، بدون نیاز به رضایت فروشنده یا خریدار، سهم فروخته‌شده را تملک میکند. این ایقاع الحاقی است؛ یعنی شرایط معامله توسط خریدار و فروشنده مشخص شده و شفیع فقط می‌تواند آن را همان‌طور که هست قبول کند.
اثر اخذ به شفعه در ابطال معاملات متعدد چیست؟
تشکیل حق شفعه همزمان با انعقاد بیع باعث میشود معاملات بعدی علیه شفیع قابل استناد نباشد. ماده 816 قانون مدنی صراحتاً اعلام میکند که اخذ به شفعه همه معاملات قبل و بعد از بیع اصلی را باطل میکند. بنابراین اگر خریدار ملک را چند بار منتقل کرده باشد، شفیع با اعمال حق خود تمام این معاملات را از درجه اعتبار ساقط میکند.
ضمان عیب و تلف مبیع در اخذ به شفعه یعنی چه؟
خریدار در برابر عیب یا تلف قبل از اخذ به شفعه مسئولیتی ندارد. اگر بعد از اخذ به شفعه و قبل از مطالبه تلف رخ دهد، ید او امانی است و مسئول نیست مگر اینکه تعدی کرده باشد. اما پس از مطالبه شفیع، ید او غاصبانه میشود و مسئول هر نوع تلف یا عیب خواهد بود. همچنین تلف مورد شفعه ممکن است حق شفعه را ساقط کند مگر اینکه بیع قابل تجزیه باشد.
دیدگاهتان را بنویسید