نکاتی که باید در مورد خلع ید بدانید
خلع ید یا تخلیه ید، عنوان دعوای حقوقی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. در طرح این دعوی، مالک مال غیرمنقول با تحویل سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول و تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.
برای طرح این دعوا، مالک باید سندی که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند را داشته باشد.
در صورتی که مدعی مالکیت واقعا مالک باشد اما در عین حال مدرکی برای اثبات آن نداشته باشد و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند و پس از آن با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند.
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید و تصرف عدوانی در چیست؟
باید بدانیم که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید کاملا متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ مدارک و قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
و اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از سوی خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)
شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید
- اثبات مالک بودن خواهان (خواهان باید اسنادی جهت اثبات رسمی مالکیت داشته باشد. سند ثبتی یا دادنامه دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان)
- تصرف خوانده. (خوانده باید ملک را در تصرف خود داشته باشد)
- غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی)، قراردای بین مالک و متصرف وجود نداشته باشد.
مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه
دعوای خلع ید دعوای حقوقی که در صلاحیت دادگاه است و به این دلیل که مربوط به مال غیرمنقول است، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست، حتی در صورتی که تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (توجه داشته باشیم که شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا 20 میلیون تومان را دارد) دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد. برخی دعاوی هم مرتبط با این دعوا است. مثل اجرت‌المثل ، قلع و قمع و مطالبه خسارت که همه از نوع مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را به صورت علی‌الحساب تقویم (ارزش‌گذاری) کرده باشد. به این ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که دعاوی مرتبط اگر برخی در صلاحیت دادگاه و بعضی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند.
«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
آنچه باید درباره خلع ید بدانیم
- اگر ملکی به ثبت نرسیده باشد و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
- چنانچه خواهان با ارائه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
- مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید را طرح کند.
- مرجع رسیدگی‌کننده بعد از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را هم صادر می‌کند.
- صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
- خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانیکه بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشند، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد 313 و 314 قانون مدنی)
دیدگاهتان را بنویسید