حق کسب و پیشه و تفاوت آن با سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی، دو اصطلاح مهم و کلیدی در حوزه املاک تجاری و حقوق اجاره هستند که اغلب توسط افراد، از جمله اشخاصی که ملک تجاری را اجاره داده یا به اجاره گرفتهاند، به اشتباه به جای یکدیگر به کار میروند. این دو واژه، در حالی که هر دو به نوعی ارزش مالی ایجاد شده در یک واحد تجاری اشاره دارند، از نظر حقوقی، ماهیت، نحوه ایجاد و قوانین حاکم (به ویژه قوانین روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) تفاوتهای بنیادینی با هم دارند. درک دقیق این تمایزات برای هر مالک، مستأجر یا سرمایهگذار در بخش املاک تجاری، امری ضروری است تا بتوانند از حقوق خود به درستی دفاع کرده و از پیچیدگیهای قانونی اجتناب ورزند. این مقاله به تفصیل به تعریف این دو مفهوم و شرح تمایزات کلیدی میان حق کسب و پیشه یا همان حقوق صنفی و سرقفلی میپردازد.
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه، که گاهی با نامهای حق تجارت یا حقوق صنفی نیز شناخته میشود، مفهومی است که ریشه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارد و هدف اصلی آن حمایت از فعالیتهای تجاری مستأجر است. این حق، نه به دلیل پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد، بلکه به تدریج و در نتیجه فعالیت مستمر مستأجر در ملک تجاری ایجاد میشود. هنگامی که مستأجر در یک محل، به کسب و کار میپردازد، در اثر تلاش، خوشنامی، و جذب مشتریان، اعتبار و شهرت تجاری برای آن محل ایجاد میکند. این اعتبار، مستقیماً به افزایش ارزش ملک تجاری و کسب و کار دایر در آن منجر میشود. قانون ۱۳۵۶ با در نظر گرفتن این حق، مانع از آن میشود که موجر پس از پایان مدت اجاره، به سادگی و بدون پرداخت غرامت، مستأجر را بیرون کند و به صورت رایگان از حاصل سالها تلاش و اعتبار تجاری او بهرهمند گردد. بنابراین، حقوق کسب و پیشه، ارزشی مالی است که کارشناس رسمی دادگستری تعیین میکند و در زمان تخلیه، موجر موظف به پرداخت آن به مستأجر است.
مفهوم سرقفلی و ماهیت آن
سرقفلی، در پی اصلاحات قانونی و تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، به عنوان جایگزین و مفهومی متفاوت از حق کسب و پیشه معرفی شد. این تغییر ناشی از ایرادات شرعی وارده به مفهوم حقوق کسبی بود. سرقفلی، در معنای عام، وجهی است که در ابتدای عقد اجاره، مستأجر به مالک پرداخت میکند تا از امتیازات یا حقوق خاصی بهرهمند شود. به بیان دیگر، سرقفلی یا حق الامتیاز ملک تجاری، پولی است که مستأجر برای به دست آوردن حق اجاره ملک، حق عدم تخلیه یا حق انتقال منافع ملک به غیر، به موجر میپردازد. همچنین، بر اساس مواد ۷ و ۸ قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی میتواند مبلغی باشد که مستأجر در ازای اسقاط حقوق مالی خود (مانند حق عدم افزایش اجارهبها یا حق تمدید خودکار اجاره) از موجر یا مستأجر بعدی دریافت میکند. در واقع، سرقفلی، یک حق مالی قابل انتقال است که با توافق و پرداخت وجه در شروع یا طول مدت قرارداد ایجاد میشود و برخلاف حقوق کسبی، ارتباط مستقیمی با اعتبار و فعالیت شغلی مستأجر ندارد.
تفاوتهای کلیدی حق کسب و پیشه و سرقفلی
تفاوت اصلی میان حق کسب و پیشه و حق سرقفلی در قانون حاکم، نحوه ایجاد، و ماهیت حقوقی آنها نهفته است. در ادامه به بررسی این تفاوتها خواهیم پرداخت:
- قانون حاکم: حق کسب و پیشه تحت قانون ۱۳۵۶ و حق سرقفلی تحت قانون ۱۳۷۶ بررسی میشود.
- نحوه ایجاد: حقوق صنفی (کسب و پیشه) به تدریج و در اثر فعالیت مستأجر و اعتبار شغلی او ایجاد میشود؛ در حالی که حق سرقفلی به یکباره و در اثر توافق طرفین و پرداخت وجه شکل میگیرد.
- ماهیت حقوقی: حق کسب و پیشه حقی است که به شخصیت و اعتبار تجاری مستأجر گره خورده و غیرقابل توقیف و ضمانت است؛ اما سرقفلی (در حالت پرداخت شده) یک حق مالی مشخص و قابل توقیف و انتقال میباشد.
- قابلیت انتقال: انتقال حق کسب و پیشه اصالتاً ممنوع است، مگر با اجازه صریح مالک و تنظیم سند رسمی؛ در حالی که سرقفلی اصالتاً قابل انتقال است، مگر اینکه حق انتقال به صراحت در قرارداد سلب شده باشد و انتقال آن میتواند با سند عادی نیز انجام پذیرد.
- تعیین قیمت: میزان حق کسب و پیشه نامعلوم بوده و صرفاً توسط کارشناس دادگستری تعیین میشود؛ اما میزان سرقفلی (وجه پرداختی) مشخص و معلوم است.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در آرا قضایی
در نظام قضایی ایران، تفاوت بین این دو حق، در رویه دادگاهها و آرای قضایی اهمیت بسزایی دارد. هنگامی که مستأجر ملکی با اجارهنامه قبل از سال ۱۳۷۶ خواهان حقوق خود است، دادگاهها بر اساس قانون ۱۳۵۶ و در جهت تعیین حق کسب و پیشه یا حق امتیاز تجاری اقدام میکنند که نیازمند ارجاع به کارشناسی رسمی برای تعیین میزان اعتبار صنفی است. در مقابل، برای قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶، محاکم حقوقی با استناد به قانون جدید، صرفاً بر حق سرقفلی و وجوه پرداختی یا شروط توافق شده تمرکز دارند. این تمایز در آرای قضایی، به طور مستقیم بر ارزش ملک تجاری و تکالیف موجر در هنگام تخلیه تأثیر میگذارد؛ به گونهای که اثبات حقوق صنفی (کسب و پیشه) معمولاً دشوارتر و متکی به سوابق فعالیت مستأجر است، در حالی که اثبات حق سرقفلی به سادگی از طریق اسناد پرداخت وجه یا شروط قراردادی انجام میپذیرد.
حق کسب و پیشه در قانون جدید چیست؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر جدید (مصوب ۱۳۷۶)، همانطور که قبلاً اشاره شد، حق کسب و پیشه به معنای مصطلح در قانون سال ۱۳۵۶، حذف شده است. در قانون جدید، حقوق تجاری تنها تا زمانی قابل استناد است که اجارهنامه (مشروط به شروط خاص) تمدید شده باشد و مستأجر همچنان در حال استفاده از ملک تجاری باشد. این قانون بر توافق طرفین و وجوه پرداخت شده تأکید دارد، نه بر اعتبار ایجاد شده توسط مستأجر. بنابراین، مستأجر نمیتواند بدون داشتن رابطه مستمر اجارهای و پیش از اتمام مدت قرارداد یا عدم توافق بر سر شروط، ادعای حقوق صنفی (به معنای قانون ۵۶) کند. هر ادعایی در این خصوص باید تحت عنوان سرقفلی و بر اساس شروط قید شده در قرارداد اجاره مشمول قانون ۷۶ باشد.
حق کسب و پیشه در قانون ۷۶ چیست؟
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، مفهوم حق کسب و پیشه (به معنای اعتباری که به واسطه فعالیت مستأجر ایجاد میشود) به طور کامل از قراردادهای جدید حذف شد. در مقابل، حق سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ نوعی حق مالی مشخص تعریف شده است که به دو صورت اصلی ایجاد میشود: یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره واحد تجاری به مالک میپردازد، یا وجهی است که مستأجر در مقابل اسقاط حق خود برای عدم تخلیه یا تمدید اجاره به قیمت منصفانه دریافت میکند. بنابراین، در قراردادهای مشمول قانون ۷۶، دیگر حقی تحت عنوان حقوق صنفی (حق کسب و پیشه) که به فعالیتهای تجاری مستأجر منتسب باشد، وجود ندارد و هرگونه حق مالی در این زمینه، صرفاً در چارچوب حق سرقفلی تعریف میشود.
فرمول محاسبه حق کسب و پیشه چیست؟
تعیین ارزش حق کسب و پیشه برخلاف سرقفلی که مبلغ آن توافقی است، فرمول محاسباتی ثابتی ندارد، بلکه کاملاً به نظر کارشناس رسمی دادگستری وابسته است. این کارشناس با بررسی دقیق عوامل مختلف، ارزش این حق را مشخص میکند. به طور کلی، حقوق صنفی معمولاً درصدی از ارزش روز ملک تجاری (معمولاً بین ۳۰ تا ۶۰ درصد) تعیین میشود و براساس معیارهای زیر محاسبه میگردد:
- مدت زمان اجاره و سابقه فعالیت: هر چه مدت فعالیت مستأجر طولانیتر باشد، اعتبار بیشتری ایجاد شده است.
- نوع کسب و کار و شهرت آن: مشاغلی با خوشنامی بالاتر، حق کسب و پیشه بیشتری دارند.
- موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت ملک: ارزش ملک و موقعیت آن در میزان حقوق تجاری مؤثر است.
- سودآوری و میزان درآمد کسب و کار: درآمدزایی بالاتر، نشاندهنده ارزش بیشتر حق الامتیاز ملک تجاری است.
حق کسب و پیشه چند سال است؟
حق کسب و پیشه، برخلاف تصور رایج، یک مدت زمان ثابت و مشخص برای تعلق ندارد، بلکه حقی است که به محض شروع فعالیت تجاری مستأجر در ملک و کسب اعتبار، ایجاد میشود و تا زمانی که قرارداد اجاره تحت قانون سال ۱۳۵۶ پابرجاست و مستأجر مشغول به کار است، ادامه دارد. با این حال، در رویه قضایی، برای ایجاد و تثبیت کامل این حق، معمولاً یک بازه زمانی فعالیت مؤثر در نظر گرفته میشود. به عبارت دیگر، اگرچه پس از اولین سال فعالیت، حقوق صنفی ایجاد میشود، اما ارزش آن با تلاش و سرمایهگذاری مستأجر در طول زمان افزایش مییابد. اگر مستأجر در طول مدت اجاره تلاش و سرمایهگذاری مناسبی برای رونق کسبوکار انجام داده باشد، ارزش نهایی حقوق کسبی به مراتب بیشتر خواهد شد.
جمعبندی
در نهایت، درک تفاوت میان حق کسب و پیشه یا حقوق صنفی و سرقفلی برای هر فعال حوزه املاک تجاری حیاتی است. حقوق کسبی، حقی است که به موجب قانون ۱۳۵۶ و در نتیجه تلاش و خوشنامی مستأجر ایجاد میشود و ارزش آن توسط کارشناس رسمی تعیین میگردد؛ این حق اصالتاً غیرقابل انتقال است. در مقابل، سرقفلی، محصول قانون ۱۳۷۶ است و به وجهی مالی و مشخص اطلاق میشود که در آغاز قرارداد یا در ازای اسقاط حقوق خاص رد و بدل میگردد و ارتباطی به اعتبار تجاری مستأجر ندارد و اصالتاً قابل انتقال است. این تمایزات در قوانین حاکم، نحوه ایجاد و ماهیت مالی، سنگ بنای تمامی اختلافات و رسیدگیهای قضایی در حوزه اجاره املاک تجاری است و آگاهی از آنها تضمینکننده حفظ حقوق مالک و منافع مستأجر در قراردادهای اجاره است.
دیدگاهتان را بنویسید